Sunlay三磊设计城市综合体的维护与保养

摘要：城市综合体的急剧井喷，导致其开发强度和速度在有些区域远远超过市场所能承载的限度。根据市场需求来策划定位并指导设计开发内容和规模的传统程序已被忽略

三磊美国总裁 • 设计总监

    美国华盛顿州注册建筑师 • 美国建筑师协会会员

    几年间，曾经的新鲜事发生了如此巨变。“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”。“不建城市综合体，就落伍了”在这口号式标语背后，地方政府土地政策推动，开发商扎堆热炒，百姓群情激涌。由促生刺激而大面呱呱坠地的房地产婴儿潮来势凶猛。城市综合体以功能复合集约，高效利用土地资源，方便可达，减缓交通压力，功能互动，蕴藏巨大社会效应和升值空间等优势被广泛认同。但事过有误，容易引发诸多问题。

先天不足

    过去几年，楼市调控，限购、限贷，住宅产业萎缩。而商业地产尤其是城市综合体成了既可以提升城市形象，增加税收和就业，亦可化解“土地财政”难题的妙药。于是，政府幕后推手，商业地块出让比例大幅增长。尤其是二、三线城市对综合体的热衷，已成为当前中国的“特异现象”。虽然经济还没有发展到一线城市水平，但开发程度甚至超过一线城市。特别是新城区开发，政府明确规定要有综合体配备。按自然规律，城市发展应先有人住，再有产业，再有服务业需求。然而，有些政府受业绩驱使反其行之，先搞综合体、做商业，即使土地价格低廉。但脱离市场机制，以后能否成功，存有很大的不确定性。

     借助于人口基数和城市化加速红利，中国的商业地产本身蕴藏巨大发展潜力。但在土地来源和价格高度垄断前提下，迫于政府有条件供地，并在一定时间内多是综合使用，偏离市场需求，开发商被逼无奈不得不做商业地产。为追求利润、均衡土地成本，几乎所有城市综合体都会做足容积率，甚至挖掘地下非计容空间，导致缺乏未来发展余地，受限市场变化。

营养不良

    城市综合体的急剧井喷，导致其开发强度和速度在有些区域远远超过市场所能承载的限度。根据市场需求来策划定位并指导设计开发内容和规模的传统程序已被忽略。取而代之的是依土地使用条件做到开发强度最大化，然后再调整定位以适应和弥补市场空缺。

    在城市高速发展膨胀期间，市场需求变化无常，信息采集和统计分析缺乏可信度。在如此浮躁状态下，策划与定位只能是即时产物和短暂的参考。

维护保养

    城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合，而是各种服务功能的优化组合。各组成部分构成一个不可分割的有机系统，在适当软件操纵下相互依存、相互助益富含生命的能动关系是城市综合体的本质属性。因此，维护和保养是维持机器运转的常规事项。

    未来几年，城市综合体婴儿潮一代将会带着先天不足、营养不良缺陷逐渐步入成年期。一个无法回避的现实是先期开发的城市综合体将永远面临后来的新生代挑战。新一代会在设计规划，开发建造和后期运营方面汲取前辄。其次，同时代产物间的竞争将会伴其终身。再加之由社会高速发展变化所引发的市场需求结构变化，人们的工作和生活方式转变，以及网上服务的冲击。城市综合体的维护与保养已不再是简单的修补更换硬件，升级软件。而是上升到如何在市场竞争中维持生存的结构调整和服务转型。

    那些以经营为主的销售物业会因缺乏统一经营管理而逐渐衰败。相当数量的持有物业会选择以降低价格或租金的形式维持使用率。随时间推移，这些设施也会因品质降低逐渐被淘汰。

    积极的方式则是因时因地做结构调整和服务转型。受土地政策控制，中国的城市综合体无法在后期加建功能。只能靠剔除不适当功能来增加新内容。诸如商改住、酒店改出租公寓、零售改餐饮等。由满足基本功能到提供体验服务转型是将来不可逆转的趋势。必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。对于商务办公，加重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品牌效应，创造良好的商务空间和商务环境。购物中心作为城市综合体最重要的部分，需要针对用户心理和行为需要及特征，在空间布局、环境营造、交通停车、导购等各种服务设施的运行和管理上实施有效措施；另一方面，针对商家，在垃圾收集与处理，货物运输、装卸等服务以及营销推广的组织和管理上，也要加力改进。城市综合体是一个完整的有机系统。每个部分的服务功能不尽相同，公寓、写字楼和酒店，需要安静、舒缓的环境，而购物中心则需要活泼商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是相互依存的。只有各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐和共生的状态才会有宾至如归、量体定制的优质体验。

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